Всяка година на пазара в Румъния се предлагат 800 000 кв.м нови спекулативни логистични площи. Какво се случва в България? За нашия пазар тази цифра не надвишава 80 000 кв.м. Кога и при какви условия страната ни може да излезе от периферията и да привлече солиден инвеститорски интерес? Разговаряме с Владимир Гюрджиев, оглавяващ подразделението за Логистични и индустриални проекти в Lion’s Head, от когото винаги сме получавали точните прозрения и безупречни анализи.

– Г-н Гюрджиев, оценявате инвестиционните възможности в сегмента на индустриално-логистичните активи в България като силно ограничени, особено в сравнение с другите страни в ЦИЕ. И все пак кои са положителните тенденции и добри практики на българския пазар?

– Колкото и парадоксално да звучи, но параметрите, които ограничават динамиката в сектора на индустриално-логистичните активи в България, са същите параметри, които допринасят за неговата устойчивост. Говоря за консервативния подход основно на местните дивелъпъри, изразяващ се в ограниченото предлагане на новоизградени площи. За сравнение, в Румъния за последните 5 години средногодишно излизат на пазара около 800 000 кв.м нови спекулативни логистични площи. В България, след като извадим от новопостроените сгради тези за собствено ползване, тази цифра не надвишава 80 000 кв.м. От друга страна, в резултат на това „контролирано“, ограничено предлагане на нови сгради за спекулативно ползване (площи под наем), виждаме стабилен ръст на наемните нива и същевременно много нисък процент незаети площи. На пазара няма „бедстващи“ проекти (такива, които не успяват да се отдадат под наем за дълъг период от време) или ако има, това се обяснява по-скоро със сбъркана локация, технически параметри и грешки при проектирането или търговската стратегия. Ограниченията на пазара от инвестиционна гледна точка се обясняват с факта, че в България почти няма проекти, които се изграждат с цел последваща инвестиционна продажба след достигане на зрялост на проекта. Повечето проекти се изграждат и управляват с цел диверсификация на другите инвестиции на дадения предприемач. Следователно, даже ако в крайна сметка се стигне до опит за продажба, ценообразуването от страна на собственика не е на базата на реалното представяне на проекта, а на базата на целева доходност, т.е. не се вземат предвид дългосрочността и спецификите на договорите за наем, предстоящите капиталови разходи и т.н. Също така поради малкото на брой инвестиционни сделки е много сложно да се говори за реален пазарен Yield (годишната доходност от имота, изразена като процент от покупната цена или пазарната стойност, посредством която се ценообразува при инвестиционни сделки) в дадения сегмент.

– През 2024 г. Lion’s Head си осигури водеща пазарна позиция с придобиването на BPD. Кои са настоящите приоритетни проекти в логистичното портфолио на Lion’s Head?

– Целите на Lion’s Head Logistics са да доразвием до пълен капацитет настоящите си активи – в момента съгласуваме Виза и проектираме две нови сгради в Логистичен Парк Варна, а в Логистичен Парк Русе преговаряме с потенциален клиент за build-to-suit проект.

Също така, следвайки стратегията си да се превърнем в регионален играч, вече сме пред стартиране на строителството на първия ни логистичен парк в Букурещ (Румъния).

Догодина планираме да добавим нова софийска локация към портфолиото си, като в момента работим по нов ПУП на парцелите, които придобихме на изхода по посока Пловдив на магистрала Тракия. Общата площ на проектите, които ще изградим в следващите няколко години, е около 150 000 кв.м (РЗП) и същевременно не спираме да гледаме за нови проекти в Румъния, България и Полша.

– Какви са прогнозите Ви за развитие на местния пазар? Кога и при какви условия можем да излезем от периферията и да привлечем солиден инвеститорски интерес?

– Влизането на България в Шенген, както и въвеждането на еврото имат положително въздействие върху възприятието на инвеститорите. Следващият сериозен фактор ще бъде прекратяването на военния конфликт в Украйна и нормализирането на ситуацията в Близкия изток. Нужно е също успокояване на макроикономическата рамка, създала се вследствие на агресивната външна политика на кабинета Тръмп и установяването на „нови“, но ясни и устойчиви правила, за да могат всички участници в международната търговия да си пренаредят стратегиите и веригите на доставки. Не на последно място са и вътрешните фактори, като осигуряване на работна ръка, рестартиране на работата по стратегическите инфраструктурни проекти (магистралите Хемус, Струма и Европа, Дунав мост 3, скоростния път София – Видин, скоростния път Русе – Хасково и т.н.). На ниво общини на много места е необходимо да се изработят нови общи устройствени планове, които да отговарят на актуалните изисквания и реалности. Необходими са и промени в ЗУТ и в административното обслужване на инвестиционните проекти.

– Кое е златното правило за лидерството при управлението на индустриални и логистични имоти?

– Добрият лидер трябва да бъде hands on – да познава актива в детайли, да бъде въвлечен във всички ключови дейности, да познава клиентите и техния бизнес и да разпознава сигналите, които средата изпраща. Абсолютно необходимо е екипът, които управлява оперативно актива, да бъде близо до клиентите, да се вслушва в техните нужди и да създава точната работна среда в духа на дългосрочното партньорство. Така логистичният парк ще расте заедно с бизнеса на наемателите си. Логистичният парк трябва да бъде ориентиран към крайния клиент, към пазара, към конкретната специфика на дадената дейност. Паркът трябва да бъде там, където има нужда от него, т.е. добрият специалист ще избере локацията така, че тя да обслужва за години напред товарните потоци. Паркът, а заедно с него и управляващият го екип, трябва да бъде жив организъм и да се адаптира към променящите се изисквания, да дава възможност за бъдещо развитие и да предлага услуги с добавена стойност.

– Как бизнесът на Lion’s Head добавя стойност към транспортно-логистичната индустрия?

– Lion’s Head Logistics има много сериозен фокус върху интегрирането на ESG стандартите при проектиране, изграждане и експлоатация на активите. Компанията се старае да прилага всички възможни нововъведения от гледна точка на материали, технологии, а също и принципи и стандарти на работа. Така ние се стремим към изграждането на интегрирани и устойчиви активи, които да отговарят на новите изисквания и критерии както към самите недвижими имоти, така и към начина, по който компанията се управлява, взаимодейства вътрешно и със заобикалящата я среда и общности.