– Г-н Гюрджиев, кои според Вас ще бъдат най-големите предизвикателства пред сектора на логистичните и индустриалните имоти през следващите 3–5 години?

– През следващите години секторът ще бъде изправен пред няколко взаимносвързани предизвикателства. На първо място бих поставил икономическата и геополитическата несигурност, която влияе едновременно върху потреблението, производството, веригите на доставки и цената на финансирането. Компаниите остават внимателни при поемането на дългосрочни ангажименти, докато инвеститорите трябва да вземат решения в среда, в която строителните разходи, лихвените нива и очакваната доходност могат да се променят сравнително бързо.

Второто голямо предизвикателство касае свързаността, достъпа и инфраструктурата. Това вече е критичен фактор за редица производства, автоматизирани складове, центрове за обработка на данни и компании с електрифициран автопарк. Все по-често качеството на една локация се определя не само от близостта до магистрала или голям град, но и от реалната възможност за своевременно присъединяване към техническата инфраструктура. Към това трябва да добавим продължителните административни процедури и ограничения брой терени, които са едновременно добре разположени, устройствено обезпечени и готови за незабавно развитие.

Компаниите вече не търсят просто складова площ, а цялостни решения за своята дейност. Все по-важни са енергийната ефективност, ниските оперативни разходи, надеждността на системите, достатъчното електрическо захранване, добрият достъп и организацията на движението в парка. Голямо значение имат и условията на труд за служителите – достъпът до обществен транспорт, качеството на работната среда, социалните зони и близостта до достатъчно голям пазар на труда.

– Как се променя концепцията за модерния логистичен имот?

– Успешните проекти трябва да комбинират висока степен на стандартизация с възможност за персонализация на площите. Сградите трябва да могат да бъдат разделяни на различни по размер модули, да обслужват повече от един тип дейност и да се приспособяват към промени в бизнеса на наемателите.

Дигиталната инфраструктура е друг задължителен компонент. Надеждната и резервирана интернет свързаност, системите за управление на сградата, дистанционният мониторинг, индивидуалното измерване на потреблението и контролът на достъпа дават възможност за по-ефективна експлоатация. Все по-важна е и прозрачността на оперативните данни, защото компаниите искат да могат да проследяват и управляват своите разходи и екологичен отпечатък в реално време.

Устойчивостта също постепенно се превръща от предимство в задължително условие, защото има пряко отражение върху разходите, достъпа до финансиране и дългосрочната ликвидност на актива. Все по-ясно се очертава разликата между модерните, енергийно ефективни имоти и по-старите сгради, при които ще са необходими значителни инвестиции, за да останат конкурентоспособни. При вземането на инвестиционни решения ние анализираме много по-задълбочено бъдещите капиталови разходи, енергийната ефективност, техническата гъвкавост и възможностите за разширение.

В крайна сметка според мен през следващите години най-успешни ще бъдат не непременно най-големите или най-новите проекти, а тези, които предлагат най-доброто съчетание от локация, инфраструктура, гъвкавост и ниски оперативни разходи. Именно способността да предвидиш бъдещите нужди на бизнеса, а не просто да отговориш на днешното търсене, ще определя качеството на инвестицията.

– Можете ли да дадете пример за проект на Lion’s Head, който показва как се променят очакванията на логистичните компании? Какви конкретни решения в него носят най-голяма стойност за наемателите? 

– Добър пример е новият етап от развитието на Логистичен парк Варна, в който планираме изграждането на още приблизително 21 хиляди квадратни метра модерни логистични площи.

Проектът е особено показателен, защото не става дума за самостоятелна сграда на нова локация, а за разширение на утвърден и работещ парк с над 60 наематели.

Това ни дава възможност да развием новите площи не въз основа само на теоретични пазарни очаквания, а на прекия ни опит с реалните потребности на компаниите.

Варна е основен икономически, логистичен и индустриален център за Североизточна България. Локацията обслужва едновременно града, пристанището, региона и свързаните с тях търговски и производствени потоци. За наемателите това означава близост до клиентите и доставчиците, достъп до работна сила и възможност да управляват регионалните си операции от една добре свързана база. В същото време предлагането на качествени модерни площи в региона остава ограничено, което създава реална необходимост от ново строителство.

Новият етап е планиран като естествено продължение на съществуващия парк и следва гъвкава концепция за трайно съжителство на множество наематели. Площите могат да бъдат конфигурирани за компании с различен мащаб и профил – логистични оператори, дистрибутори, търговски дружества, производители и компании за електронна търговия. Целта ни е сградите да позволяват както обединяване и разделяне на отделните модули, така и бъдещо разширение на наемателите в рамките на същия парк.

За компаниите това е съществено предимство. Те могат да започнат с площ, която отговаря на настоящите им потребности, без да губят възможността да растат на същата локация. Паралелно с това новите сгради ще бъдат адаптирани към съвременните изисквания за енергийна ефективност, технологична готовност и ниски оперативни разходи, а конкретните решения за отделните помещения могат да бъдат съобразени с процесите на бъдещите ползватели.

Допълнителна стойност носи и съществуващата среда на парка. Инфраструктурата, управлението и ежедневната експлоатация вече са изградени и доказани, а разнообразният профил на настоящите наематели създава устойчива бизнес екосистема. За една компания това значително намалява несигурността в сравнение с преместването в напълно нов и все още неустановен проект. Именно съчетанието между модерна сграда и доказано работещ парк е това, което според нас носи най-голяма дългосрочна стойност за наемателите.

– Как технологиите и изискванията за устойчивост изменят пазара на индустриални и логистични имоти? Доколко AI, автоматизацията, роботизацията и анализът на данни вече влияят върху проектирането и управлението на тези сгради? 

– Технологиите и устойчивостта вече не са две отделни теми – те все по-често работят заедно. Данните, автоматизацията и интелигентните системи позволяват сградите да се управляват по-ефективно, а това води едновременно до по-ниски оперативни разходи, по-малко потребление на ресурси и по-добра среда за ползвателите.

Автоматизацията и роботизацията влияят най-силно върху проектирането. Автоматизираните складови системи поставят специфични изисквания към светлата височина, товароносимостта на пода, колонната мрежа, електрозахранването, пожарната безопасност и комуникационната инфраструктура. Затова модерната сграда трябва да бъде проектирана не само за днешната дейност на наемателя, а и с готовност за технологии, които той може да внедри след няколко години. Не е необходимо инвеститорът да инсталира конкретна роботизирана система, но трябва да осигури средата, в която тя може да бъде внедрена без сериозно преустройство.

AI и анализът на данни засега имат по-видимо приложение в експлоатацията и управлението на имотите. Те могат да подпомагат прогнозирането на енергийното потребление, превантивната поддръжка на оборудването, оптимизирането на отоплението, охлаждането и осветлението, управлението на трафика и анализа на начина, по който се използват отделните площи. Постепенно сградата се превръща от пасивна конструкция в система, която генерира информация и позволява по-информирани управленски решения.

При устойчивостта също има важна промяна. Тя вече не се разглежда единствено през сертификати и формални показатели, а през конкретния икономически ефект за наемателя и инвеститора. Енергийната ефективност, собственото производство на електроенергия, интелигентното измерване на потреблението и по-доброто управление на ресурсите намаляват разходите и повишават предвидимостта. Същевременно те имат все по-голямо значение за достъпа до финансиране, стойността на имота и неговата бъдеща ликвидност.

В този смисъл технологиите няма да отменят основните принципи на логистичния имот – добрата локация, качественото изграждане, гъвкавото и функционалното разпределение. Те обаче ще увеличават разликата между сградите, които могат да се адаптират и управляват ефективно, и тези, които постепенно ще губят конкурентоспособност.

– Как се променя профилът на компаниите, които търсят логистични и индустриални площи? Какво е най-важно за тях днес и доколко цената все още е водещият фактор при избора на локация и база? 

– Профилът на компаниите, които търсят логистични и индустриални площи, става все по-разнообразен. Наред с традиционните логистични оператори и дистрибутори виждаме нарастване на търсенето от страна на онлайн търговци, фармацевтичния сектор, бързооборотните стоки, леките производства, куриерските компании и регионални бизнеси, които разширяват дейността си. Все повече компании разглеждат България и Румъния и като част от по-широка регионална стратегия за производство, дистрибуция и оптимизиране на веригите на доставки.

Това разнообразие означава, че няма универсален продукт, подходящ за всеки наемател. Една компания се нуждае от висока степен на автоматизация, друга – от специфичен температурен режим, трета – от по-голям дял производствени или офисни площи. Общото между тях е търсенето на надеждност, гъвкавост и възможност за растеж.

Цената продължава да бъде важна, но все по-рядко е единственият или дори водещият критерий. Компаниите оценяват общата цена на своето присъствие на дадена локация, а не само размерът на наема. В тази оценка влизат транспортните разходи, времето за доставка, достъпът до работна сила, енергийните нужди, разходите за адаптация на помещението и рискът от прекъсване на дейността. Понякога сграда с по-нисък номинален наем може да се окаже значително по-скъпа за ползвателя, ако е на неподходяща локация, има високи експлоатационни разходи или не позволява ефективна организация на процесите.

Наблюдаваме и по-изразено изискване към професионалното управление. За наемателя е важно не само как изглежда сградата при подписването на договора, а как ще бъде поддържана, колко бързо ще се реагира при проблем и дали собственикът има капацитет да подкрепи бъдещото му развитие. Затова доверието в инвеститора и оператора на парка постепенно се превръща в самостоятелен фактор при избора.

– Каква е следващата стъпка за Lion’s Head на пазара на логистични и индустриални имоти?

– Следващата стъпка за Lion’s Head е да продължим да изграждаме мащабна и интегрирана платформа за логистични и индустриални имоти в България, Румъния, а в скоро време и в Полша. Вече разполагаме със съществуващи доходоносни активи, терени за бъдещо развитие, проекти в строеж и собствен екип с капацитет да управлява целия цикъл – от придобиването и развитието до отдаването под наем и дългосрочното управление.

В краткосрочен план основният ни фокус е върху реализацията на следващите фази на проектите ни.

Това включва разширяването на Логистичен парк Варна с приблизително 21 хиляди квадратни метра нови площи, следващите етапи на развитие на проекта ни в Букурещ, където вече имаме първа завършена сграда с площ 23 600 квадратни метра, както и подготовката на нови проекти на стратегически локации.

Паралелно с това разглеждаме възможности за придобиването на други ключови активи с доходност, както и изграждането по поръчка, когато те допълват логично портфолиото ни. Не разглеждаме новото строителство, придобиванията като конкуриращи се направления. За нас те са части от една и съща стратегия. Новите проекти създават възможност за растеж, съществуващото портфолио осигурява стабилна база, а инвестициите в енергийна ефективност, дигитализация и професионално управление запазват конкурентоспособността на активите в дългосрочен план.

Значителен потенциал виждаме и в модернизацията на съществуващи имоти. Не всяка сграда трябва да бъде нова, за да бъде конкурентоспособна, но трябва да има ясен план за техническо обновяване, по-ниско енергийно потребление, по-добро управление и адаптиране към съвременните изисквания на наемателите. Това е особено важно за големите портфейли, където устойчивостта трябва да бъде измерима и икономически обоснована.

Следим и възможностите в други пазари от Централна и Източна Европа, но не търсим географска експанзия на всяка цена. За нас водещи са качеството на конкретната възможност, възможността да създадем достатъчен мащаб и наличието на местен управленски капацитет. Амбицията ни е Lion’s Head да се утвърди като един от водещите инвеститори и предприемачи в логистичния и индустриалния сектор в региона, като растежът бъде едновременно дисциплиниран, но и с ускорени темпове.

– Виждате ли промяна в начина, по който компаниите вземат решения за своите логистични бази, и какво означава това за инвеститорите и предприемачите?

– Да, определено виждаме промяна. Решението за избор на логистична база вече много по-рядко се взема само от местния мениджър или от отдел „Логистика“. В процеса участват финансови, оперативни, технически, IT и ESG екипи, а при международните компании често е необходимо и одобрение от регионална или централна структура. Това прави анализа по-задълбочен, но понякога и удължава периода между първоначалния интерес и окончателното решение. Компаниите анализират повече сценарии и обръщат по-голямо внимание на риска. Те искат да знаят не само дали дадена площ е подходяща днес, но и дали могат да се разширят, как ще се променят оперативните им разходи, има ли достатъчна мощности, може ли сградата да бъде автоматизирана и доколко локацията ще остане ефективна при бъдещи промени в транспортните потоци и бизнеса им.

В същото време, когато окончателното решение бъде взето, очакванията за реализация често са много кратки. Получава се своеобразен парадокс – компаниите анализират по-дълго, но след одобрението искат площта да бъде предоставена почти веднага. Именно затова наличието на готови или напреднали спекулативни проекти остава важно, въпреки че носи по-висок първоначален риск за инвеститора.

За предприемачите това означава необходимост от много по-ранен диалог с потенциалните наематели. Проектите трябва да се планират на фази, да позволяват различни конфигурации и да могат бързо да бъдат адаптирани след подписването на договор. Необходимо е също техническите, градоустройствените и инфраструктурните въпроси да бъдат решени предварително, защото пазарът все по-трудно приема забавяния, породени от липсата на разрешителни или капацитет на мрежите.

За инвеститорите промяната означава по-внимателно управление на риска, но и по-активна роля. Вече не е достатъчно да притежаваш добре разположена сграда и да разчиташ, че пазарът ще я запълни. Трябва да разбираш бизнеса на наемателите, да предвиждаш бъдещите им потребности и да можеш да предложиш решение в правилния момент. Именно това превръща логистичния имот от пасивна инвестиция в активно управляван бизнес.