Воденето на екип през промените е трудно начинание за всеки мениджър. „Опитвам се всъщност да избягам от тази дума „мениджмънт“, защото за мен по-ключовата е „лидерство“. Лидери са хората, които водят промяната със себе си, не я следват, а я водят. Тук важен е личният пример, тоест какъв заряд носим в компанията още с влизането в офиса, как се отнасяме с хората“, казва за списание ЛОГИСТИКА Даниела Бойчева, управляващ директор на CTP България.

Базирана в Амстердам, компанията СТР е собственик и оператор на най-голямата мрежа от индустриални и логистични паркове в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Клиентите ѝ са над 1500 от секторите логистика, производство, ритейл, R&D, IT. Две трети от бизнес растежа на CTP идва от нейните наематели. Организацията разполага с общо над 13 млн. кв.м отдаваема площ (GLA). Най-силно присъствие CTP има в Чехия и Румъния. Ключовите локации на СТР в България са CTPark Sofia East, CTPark Sofia, CTPark Sofia West и CTPark Plovdiv North.

Кои са добрите новини за пазара на логистични и индустриални площи и как проектите на CTP добавят стойност към него? Какъв тип площи се търсят най-много и кои са водещите индустрии, определящи развитието на сегмента? Какви нови бизнес възможности се откриват с прекрояването на веригите на доставки?

ВИЗИТНА КАРТИЧКА:

Тя е майка на три деца и управляващ директор на CTP България. Присъединява се към CTP през 2022 г., като преди това е мениджър Логистика и индустриални услуги в Colliers. От 2023 г. Даниела Бойчева е управляващ директор на CTP България.

– Г-жо Бойчева, какъв е пазарът на логистични площи в България? Кои  индустрии определят развитието му?

– Пазарът е активен. Определя се главно от международните компании в сферата на логистичните услуги – 3PL оператори, дистрибуторски компании и фирми, обслужващи  last mile доставките. Куриерският бизнес е особено интензивен в София. С развитието на онлайн платформите, базирани в Китай, куриерите разширяват позициите и локациите си в различни части на столицата. Има силен ръст на търсенето на техните услуги. Динамиката на пазара се определя и от някои български 3PL компании. Освен ръст на търсенето на локации за обслужване на онлайн търговията има раздвижване и в FMCG (Fast-Moving Consumer Goods) сегмента.

За 2024 г. 40% от сделките в CTP Invest Bulgaria всъщност са със съществуващи наематели. Това са компании, които, развивайки се, ни припознават като един добър партньор, с когото имат възможност да се разраснат.

– Какъв тип площи се търсят най-много? 

– CTP изгражда различни модели площи – основните са ctSpace, ctFlex, ctBox, ctFit и ctLab. В България развиваме предимно ctSpace модела, той е и най-търсен. Това са високостелажни складове със светла височина до 12 метра, които впоследствие компаниите могат да стелажират. Съоръженията ни разполагат с достатъчен брой рампи за тежкотоварни автомобили (на 800 кв.м – една рампа), drive-in решения за камиони, които да обслужват складовете. Базите ни са оборудвани с индустриални настилки, пригодени за високостелажно складиране. Обикновено площите ни са разделени на квадратури между 3000–4000 до 6000–7000 кв.м, като, разбира се, можем  допълнително да ги приспособяваме и за компании, обслужващи по-малки обеми.

3PL компаниите търсят оптимизация на площите във височина и нашите складове отговарят напълно на нуждите им. Компаниите, извършващи дистрибуция, имат по-специфични търсения – складове, в които се поддържат различни температурни режими. Тук визирам хладилни камери, които поддържат минус 20 °С (дълбоко замразяване) до плюс 14–18 °С. Осигуряваме и такива решения по задание на наемателя.

Другият модел, който се търси, са ниските складове – те са по-оборотни и позволяват бързи операции. Подходящи са и за куриерските компании. Гъвкави сме и можем да осигурим за наемателите си микс от площи – производствени, офисни, складови.

Предстои в бъдеще да развием в България и останалите модели на CTP, защото пазарът има нужда от тях. ctBox например представляват площи с размер около 1000 кв.м и са подходящи за по-малки компании с производствен профил и бърз оборот на стоките. Моделът ctBox вече се е утвърдил в Централна Европа, а по мои наблюдения в последните години и тук има търсене на такъв тип площи.

– Има ли активизиране на инвеститорския интерес от компании в чужбина?

– Има редица трудности в сектора на спекулативното строителство в последните няколко години. Било заради административни спънки, покачване на цената на строителството заради войната или други фактори. Това ни задъхва, защото строителните компании слагат допълнителен марж, за да покрият своите рискове.

Като цяло пазарът ни е по-бутиков в сравнение с други страни. Присъствието на CTP в България се обуславя най-вече от факта, че наши наематели от Централна и Източна Европа са решили да навлязат чрез нас и на тукашния пазар.

– Кои са добрите новини за пазара и как проектите на CTP добавят стойност към този сегмент? 

– Развивайки ключовите си проекти в София, добавяме много качествени площи за пазара и то на много подходящи за логистика места. Наш фокус за инвестиции са зоните около Околовръстния път. Локациите ни дават възможност за бърза комуникация с основните транспортни артерии, свързват източните и западните региони, намират се в непосредствена близост до гъстонаселени райони, което прави достъпа до кадри по-лесен.

Принос към пазара е и нашата концепция да създаваме паркове. Какво имам предвид?  От една страна, изграждаме инфраструктура, която подпомага развитието на няколко бази в рамките на една зона, така че да има синергия между сградите и работещите в тях. В парковете ни компаниите имат възможността да се разширяват и да бъдат гъвкави в експанзията си. Това е ключово предимство.

– Според последните анализи логистичните активи са сред най-устойчивите сегменти в бизнес имотите. Какви са Вашите прогнози за пазара в региона и каква роля за устойчивото му представяне имат компании като CTP?

– Да, складовите площи са устойчив сегмент. Дори новината, че Европа се въоръжава, предполага нови складови и индустриални площи за отбранителната индустрия. Централна и Източна Европа са перспективна зона, в която се реализират различни дейности и логистични операции. От една страна, в този район разходната част е по-ниска, от друга – той все още разполага с голям човешки ресурс. Смятам, че в следващите няколко години сегментът ще продължи да бъде устойчив. Площите на CTP в ЦИЕ са запълнени на 95–96%. ctSpace моделът, който споменах в началото, дава гъвкавост на наемателите. Ние строим високи складове, които могат лесно да се преформатират и за производство. Това ни дава преимущество пред други, които тепърва биха строили.

– Какви нови бизнес възможности се откриват с прекрояването на веригите на доставки? Наскоро CTP съобщи, че водещ световен производител на тежки машини от Китай разширява присъствието си в Европа чрез CTP Унгария. Очаквате ли ръст на такъв тип сделки по оста Изток – Запад? 

– Работим много фокусирано в тази посока. Вече повече от година CTP има офис в Китай. Оперираме и чрез онлайн платформа на китайски език. Nearshoring тенденцията е в сила за страните от ЦИЕ и Западна Европа, най-вече в областта на автомобилопроизводството. Китайският бизнес е стимулиран и на правителствено ниво (Пекин) директно да навлиза на европейския пазар. Производители от Китай настъпват в Европа с ноу-хау и технологии, разгръщат инвестициите си тук и тепърва тази тенденция ще се утвърждава. Същото важи и за базираните в Китай платформи за електронна търговия. Отговорност на европейските институции е да проследяват дали се спазват редица стандарти и правила за управление на веригите на доставки. Компанията ни е на „фронтовата линия“ и е подготвена да поеме търсенето от Изток.

– На Запад все повече компании избират да наемат вместо да притежават логистични бази. Утвърждава ли се тази тенденция и у нас? Какви са местните особености?

– Да, в природата на българина е да притежава. Може би трудно бихме излезли от този модел. В същото време наемането има редица преимущества – осигурява гъвкавост в няколко посоки. От една страна, ако се наложи свиване, обмисляме заедно с наемателя какво да направим с дългосрочно наетите площи. Или съответно, ако партньорът ни иска да се разшири, го местим в рамките на същия парк или на друга локация на CTP. Тази гъвкавост е невъзможна, ако закупиш имота. Това, което някои фирми подценяват, е, че от момента на инвестиционното планиране до реализирането на замисления проект понякога минават повече от две години. Период, в който избраните параметри на базата може вече да са неподходящи за съответния бизнес. Или пък изобщо да няма нужда от този склад. Тук идва и нашата сила – ролята ни на консултанти, защото ние носим богато ноу-хау. Искаме да обучим пазара на различен тип опериране, модели, отношения.

– Кои локации в България са фокус за CTP при търсенето на нови терени? В кои области на страната има най-голямо търсене и можем да очакваме старт на нови спекулативни проекти? 

– За момента наш фокус са София и Пловдив. Проектите, които в момента развиваме, са на седем локации. Оперираме над 240 000 кв.м. Тази година строим над 100 000 кв.м, 70 000 от тях са в София – локация CTPark Sofia East, и 40 000 кв.м на входа на Пловдив. Предстои и ново строителство в CTPark Sofia West – около 40 000 кв.м. В момента проучваме нови терени за разширяване, главно в близост до посочените локации. Идеята е да подпомогнем и в бъдеще компаниите, чийто бизнес тепърва развиваме. Инвестираме много и в инфраструктурата на самите проекти.

– Ръстът на клиентите означава и ръст на CTP. Кои са ключовите стратегии за партньорство, които следвате в компанията?

– Бизнес се прави между хора, които се харесват. Личният контакт, както се казва „очи в очи“ между наемодател и наемател, трябва да се поддържа непрестанно. От тази година в рамките на нашия Club House (в CTPark Sofia) организираме тематични събития за клиентите си.
В складовете хората работят по-изолирано, отколкото в една офисна сграда. Опитваме се да намерим начин за взаимодействие с тях, с крайните потребители на нашите площи. Когато те са доволни, работодателите им също ще са доволни. Създаваме места за отдих и срещи. Паркът разполага и с ресторант. Тази година в CTPark Sofia планираме да изградим и фитнес на открито, детска площадка, магазин. Подготвяме различни дейности и със Столична община.

Поддържаме непрекъснат контакт с хората, правим проучвания, интересуваме се как са и от какво имат нужда. Не пренебрегваме оплакванията им, защото трябва заедно да решаваме проблемите. Освен сключване на сделки моя задача е и да преодолявам предизвикателства, свързани с администрация, институции.

– Как водите екипа на CTP в България през промените, чиято честота става все по-наситена? 

– Екипът ни се състои от двайсетина души. Като цяло воденето на екипа през промените е трудно начинание за всеки мениджър. Опитвам се всъщност да избягам от тази дума „мениджмънт“, защото за мен по-ключовата е „лидерство“. Лидери са хората, които водят промяната със себе си, не я следват, а я водят. Тук важен е личният пример, тоест какъв заряд носим в компанията още с влизането в офиса, как се отнасяме с хората. Да, има йерархия и следва да има уважение, но тази йерархия понякога спъва комуникацията. Аз лично смятам, че добрият модел е да съм открита към хората, да съм на тяхно разположение, а не да съм затворена в кабинет. Когато не водя конфиденциални разговори, съм сред екипа и общувам с тях, интересувам се от личните им проблеми и постижения, от нещата, които ги вълнуват.

– На кои свои качества разчитате, за да запазите устойчивостта на компанията и ефективността на екипа?

– Служителите трябва да припознаят в нас лидерите, че сме част от отбора. Ние водим отбора, но ние сме и отборът. От една страна, комуникацията е в посока от екипите към мениджмънта, когато преди бюджетиране определяме цели, параметри, т.нар. KPI. Важно е те да идват от екипите, да е обсъдено с тях, да бъде разгледано, ако трябва и оспорвано. Разбира се, финалната преценка е моя, но визията ми за управление е по-различна. Държа хората да са запознати с това какво се очаква от тях и всички да се борим за една обща цел. Информацията, която стига до служителите, трябва да бъде достатъчно прозрачна, да знаят какво правят, как го правят, да бъдат направлявани, да им се дава свобода. Това, на което аз държа, е хората да идват с усмивка и с мотивация. Ако това липсва, открито си споделяме още от самото начало, че просто тук не е тяхното място.
Наблюдавам обаче, че сякаш хората искат по-скоро да им се казва какво да правят. Този модел на изпълнение на задачи, а не на генериране на идеи трудно се пречупва. Когато дадеш свобода, тя често се разбира като нещо много трудно, голямо бреме и стрес. Хората предпочитат да работят в рамки.

– Какво Ви насочи към сделките с имоти и защо точно в този сегмент? Каква е Вашата история?

– Започнах да работя още преди да завърша висшето си образование. Бях мотивирана да уча, да израствам професионално, да развивам капацитета си. Защо точно в този сегмент ли? Абсолютно случайно. Имах възможността да срещна много интересни личности, новатори, които ми дадоха допълнителен стимул за развитие, оформиха разбирането ми за лидерство. Компанията, в която започнах (Colliers), тогава нямаше аналог на пазара. Стартирах с работа по проекта за Бизнес парк София, впоследствие и за първия Бизнес парк във Варна. Професията ми даде възможност да общувам с хора, които искат да наложат нови практики на пазара – бяха интересни времена. След това дойде финансовата криза (2007 г.), която трансформира пазара, показа кои ще продължат в този сегмент, открои талантите. Имаше големи съкращения на инвестиции и хора, но стана ясно кои са добрите и устойчиви модели.

– Измина една година, откакто поехте управлението на CTP България. По-скоро Ви допада или по-скоро изпитвате раздразнение, когато се изтъква, че сте жена, лидер на водеща компания? Имат ли дамите в бизнеса нужда от специална мотивация и подкрепа?

– Назад във времето, когато израствах именно в сектора на недвижимите имоти, имаше голямо значение дали си жена, или мъж търговец. Наблюденията ми бяха, че по-бързо се случва контактът между мъжете. Дамите, особено ако са атрактивни, не бяха допускани лесно в сделките. Сякаш външният вид бе на фокус, а не това с какво те могат да допринесат за една сделка. С натрупването на опит се убедих, че ние, жените, добавяме много голяма стойност към бизнеса. Природата ни е такава. Подхождаме към проблемите от различна гледна точка. Чисто в житейски план имаме повече роли и това определено ни помага – в обгрижването на екипите, в преценката как да подходим, дали меко, или по-твърдо. Не сме толкова праволинейни, по-добре се адаптираме, по-гъвкави сме. Сякаш сме и по-добрите изпълнители.

Що се отнася до ролите и тяхното съвместяване – това, което случих в живота си през  последните няколко години, наистина е много и за мен самата. През 2023 г. родих близнаци, които вече са една година и четири месеца, имам и дъщеря на седем години. Поемането на поста изпълнителен директор съвпадна с годината, в която родих близнаците. Работата ми е отговорна, аз също съм отговорен човек и трябваше да намеря начин всичко да върви едновременно. Историята ми показва, че и при жените нещата могат да се случат паралелно, а не „едното за сметка на другото“.

Ралица РУСИНОВА