Предлагането на индустриални площи и складове в София продължи да бъде ограничено и през последното отчетено тримесечие. Търсенето за периода се определя от анализатори като „слабо“ и генерирано основно от фармацевтични наематели и такива, занимаващи се с индустриални технологии. Според експертите от Cushman & Wakefield Forton обаче забавянето е временно явление, което ще бъде последвано от ръст на активността.

„Добрата новина е, че строителството в сектора продължава. Обемът на индустриалните и складовите площи в процес на изграждане нарасна с 15% на тримесечна база до над 330 000 кв. м. Поне пет от най-големите търговци на дребно в страната както на хранителни, така и на нехранителни продукти, изграждат нови или разширяват съществуващи складови бази. В допълнение – все повече участници на този пазар се адаптират към новите условия. Те разбират, че цената на енергията играе важна роля за крайното решение на наемателите и са готови да инвестират в енергоефективни решения”, коментира Жоро Ангелов, мениджър Индустриални и логистични площи в Cushman & Wakefield Forton. Според него раздвижването на пазара е сигурно, като поне десет проекта ще бъдат финализирани до края на годината.

Индексирането на наемите през тримесечието доведе до лек ръст в нивата им. Те се покачиха до 5.30 евро/кв. м за обекти над 10 000 кв. м. и 5.70 евро при по-малките квадратури. По всяка вероятност този тренд ще се запази, което важи и за продължаващото повишение на доходността в резултат на растящите лихви – през третото тримесечие тя нарасна до 7.5%, посочват още от Cushman & Wakefield Forton.

4 ритейл парка са в готовност да отворят врати

Ритейл парковете остават основният двигател на пазара на търговски площи през последното тримесечие. Нови 4 парка с обща площ 70 000 кв. м бяха отворени само през летните месеци. Така общият обем на този тип площи достигна 460 000 кв. м, с което вече надхвърля 50% от общата площ на шопинг центрове у нас.

„Въпреки засилените инвестиции в ритейл паркове, България все още е с най-ниска гъстота в Централна и Източна Европа – 56 кв. м на 1000 жители. Страната ни е последвана от Сърбия с 60 кв. м/1000 жители, а в Румъния този показател е равен на 85 кв. м. В държави като Чехия и Унгария гъстотата на ритейл парковете е тройна”, коментира Георги Муховски, заместник мениджър Търговски площи в Cushman & Wakefield Forton. По думите му дискаунт веригите и модните брандове са най-активни в стремежа си да се възползват от активното навлизане на ритейл парковете.

Отчита се относително активно трето тримесечие като откриване на нови площи, отново благодарение на отворилите ритейл паркове. Над 80% от сделките са резултат от динамиката при ритейл парковете, а останалите 20% са главно за площи в търговските центрове. Делът на свободни търговски площи остава без значими промени през периода.

„Трендът на силна активност ще се задържи поне до края на годината. Още 4 ритейл парка са в готовност да отворят врати в рамките на последното тримесечие на 2023 г. Това ще катализира активността, характерна за празничния сезон и ще придаде допълнителна динамика към традиционно силния за ритейлърите период”, коментира Георги Муховски. Наемните нива в търговските центрове остават без промяна – 36 евро/ кв. м, а доходността от първокласни площи се покачва до 7,75%.

Преосмисляне на концепциите на офис пазара

Умерена активност демонстрира пазарът на офис площи в столицата с общо 38 690 кв. м отдадени площи. Това е малко над средните нива за съответния период през последните 5 години и с 54% повече от третото тримесечие на 2022 г. Въпреки това темпът на усвояване е относително бавен, а броят огледи преди всяка сделка остава висок. Преместванията и подновяванията на съществуващи договори продължават да задават картината на пазара, докато разширенията на наематели са едва около 20% от общия обем сделки. „Тенденцията на хибридна работа продължава да е актуална, особено в ИТ и BPO сектора, а кризата доведе до известно охлаждане именно в тези индустрии. Това налага преосмисляне на концепциите на офис пазара, повече гъвкавост и фокус върху сервизираните и споделени офиси, които се превръщат във все по-значим фактор”, коментира Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи в Cushman & Wakefield Forton. Интересна тенденция при споделените офис площи е засиленият интерес от страна на корпоративни наематели и отварянето на нови обекти в офис сгради. По данни на Cushman & Wakefield Forton към края на третото тримесечие в София оперират близо 64 000 кв. м гъвкави офис площи, което включва коуъркинги и споделени офиси в рамките на големи офис проекти. Още близо 9 000 кв. м са в процес на развитие и се очаква да излязат на пазара в рамките на следващата година.

Заради относително свития наемен пазар завършването на нови офис сгради е слабо и много проекти се отлагат във времето. През третото тримесечие на 2023 г. бе завършен само един малък проект, а обемът на площите в строеж остава трайно под 200 000 кв. м.

Липсата на ново предлагане задържа дела на незаетите площи в София около 16% с незначителни ръстове и спадове през отделните тримесечия. Ако търсенето не отбележи ръст, очакванията са този процент да нарасне през следващата година със завършването на нови проекти на пазара. По-високата незаетост ще е основно за сметка на по-стари и амортизирани сгради, очакват от Cushman & Wakefield Forton.

Наемите продължават лекото си покачване, достигайки 16.5 евро/кв. м за първокласни офис площи в централната част на София. Клас А офисите по протежение на големите булеварди се отдават за 13-15 евро/кв. м.

Трудна предвидимост

Ръстът в лихвените нива се отразява на инвестиционния пазар на бизнес имоти и у нас, внасяйки несигурност сред участниците. Макар атрактивните обекти със стабилна доходност и знаковите активи да остават във фокуса на инвеститорите, трудната предвидимост през предстоящите зимни месеци ще рефлектира в по-ниска инвестиционна активност. Това се посочва в обзора на Cushman & Wakefield Forton за пазара на бизнес имоти у нас от началото на 2023 г. до момента.

„Продължаващата несигурност по отношение на икономическата среда и ръстът на лихвите правят инвеститорите предпазливи. Наблюдаваме засилен интерес към активи, които имат потенциал „да консервират“ парите, т.е. да запазят стойността си и да генерират устойчиви нива на доходност. Има отлив на интерес от офис площите, освен ако не се говори за топ активите”, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

По данни от международните пазари за деветмесечието на годината инвестициите в бизнес имоти търпят силен спад във всички сегменти на пазара. Статистиката на Cushman & Wakefield Forton показва 110 млн. евро обем на инвестициите в бизнес имоти за периода, като в това число не влизат придобивания на парцели. Интересен тренд е първата блокова сделка с жилищни имоти като актив, генериращ доходност.

Към момента трендът в Европа, и в частност – в нашия регион, е продължаващ ръст на лихвите, който води и до покачване на търсената от инвеститорите доходност. Според прогнозите на Cushman & Wakefield този тренд ще се забави и обърне след средата на 2024 г. Очаква се това да доведе до раздвижване на инвестициите в бизнес имоти и началото на възходящ цикъл на пазара, като ефектът ще се усети след началото на 2025 година.