С навлизането на международни, институционални компании, чийто основен фокус са качествените бизнес имоти, шансът за привличане на големи инвеститори на българска територия въпреки насрещните ветрове става все по-голям.
Базираната в София компания Lion’s Head, съвместно дружество между българския холдинг с фокус върху недвижимите имоти AG Capital и най-големия институционален инвеститор от ЮАР Old Mutual Group, наскоро си осигури силна пазарна позиция, като вече притежава няколко логистични парка. Една от водещите фигури зад успеха на сделката с BPD (Bulgarian Property Developments) е разпознаваем и уважаван визионер с над 15-годишна експертиза в сегмента – Владимир Гюрджиев. Понастоящем той оглавява подразделението за Логистични и индустриални проекти в Lion’s Head. Мениджърът повдига тежката завеса на „логиката“ на развитие на индустриалните имоти у нас в един откровен разговор за сп. ЛОГИСТИКА.
– Г-н Гюрджиев, Lion’s Head успя да осъществи най-голямата сделка на логистичния пазар у нас за последните няколко години с придобиването на BPD за 71,4 млн. евро. Разкажете как се стигна до това партньорство и как двете компании ще продължат своето развитие?
– Инвестиционните възможности в сегмента на индустриално-логистичните активи в България са силно ограничени, особено в сравнение с другите страни в ЦИЕ. Малкото на брой активи, които отговарят на критериите за инвестиционен продукт, често или не са на пазара или оценката им не е реалистична. Нашият процес за селекция включва и сравнение на активи и техните търговски параметри в няколко страни, в които стратегически планираме да се развиваме като платформа (Румъния и Полша). Причините да харесаме и да се спрем на портфолиото на BPD са няколко. На първо място е качеството на активите и наемателите, следвано от тяхната доминантна локация и съществен обем, който ни гарантира водещ пазарен дял и не на последно място възможност за бъдещо разширение. Искахме с една сделка да постигнем максимален ефект, пазарно присъствие и покритие на региони. Успешното реализиране на сделката отне почти 2 години, като началото бе дадено проактивно от наша страна, а мотивацията на продавача може да се обясни с дългия период на развитие и владение на тези активи и плановете за нов, голям проект в друг сегмент.
Сделката не беше лесна поради комплексния си характер, големия обем, броя сгради, съществуващата структура на активите и факта, че обект на придобиването е дружеството BPD с цялата си бизнес история. Допълнителен нюанс внесе и използваното от страна на Lion’s Head финансиране. Както беше оповестено още през февруари т.г., International Finance Corporation (IFC), част от Световната банка, предостави на Lion’s Head 150 млн. евро за развитие на проектите на компанията в България и Румъния. Сумата първоначално се отпуска под формата на заем, който ще бъде трансформиран в собственост. Тази е и причината да говорим за IFC като за нов партньор в съществуващата структура, заедно с основните AG Capital и Old Mutual Property (OMP). OMP е една от най-старите корпорации в ЮАР, присъства в 14 държави, има 3 млрд. евро пазарна капитализация и управлява активи за над 65 млрд. евро. Част от средствата, предоставени от IFC, са за финансиране придобиването на BPD, в допълнение към кредит от Уникредит Булбанк и собствените средства на AG Capital и OMP. Партньорството с IFC е от изключително значение, защото е атестат за институционалността на Lion’s Head и на досегашните и бъдещите инвестиции на организацията.
Компанията и брандът BPD ще бъдат интегрирани в структурата на Lion’s Head и ние ще запазим екипа и всички положителни практики и ще ги доразвием. С тази сделка Lion’s Head си осигурява водеща пазарна позиция, над 70 настоящи клиенти с изградени дългосрочни взаимоотношения, получава един добре сработен екип и три доминантни локации, които придават платформен характер на активите.
– Какви нови хоризонти се откриват пред бизнеса на Lion’s Head? Какви са плановете за развиването на новопридобитите логистични активи?
– Навлизането в индустриалния сегмент е част от дългосрочната стратегия за диверсифициране на портфолиото на Lion’s Head.
Плановете на групата в сектора включват изграждане на регионално (ЦИЕ) портфолио от логистични паркове в България, Румъния и Полша. Придобиването на BPD е само първата стъпка от тази стратегия.
Планираме да изградим нов бранд за развитие на логистичното портфолио на Lion’s Head, като надграждаме и допълваме съществуващите паркове. Финализираме сделки за парцели за строителство в София и Букурещ, работим по възможни придобивания на инвестиционни активи в Румъния и Полша. Същевременно екипът ни вече изгражда визията и стратегията за бъдещото развитие на придобитите проекти и скоро ще започнем да реализираме новата си инвестиционна програма.
Първите нови сгради ще се проектират и строят във Варна, а за допълнителната площ в Русе вече се водят разговори за проект за изграждане на производствена площ по задание за клиент – международна компания.
Дългосрочната стратегия на Lion’s Head е да изградим трансгранична, регионална платформа и да предлагаме висококачествени и унифицирани площи и услуги на множество локации в региона, като така осигурим оперативна ефективност за клиентите ни. Желанието ни е да се позиционираме като пазарен лидер в България и един от сериозните инвеститори и дивелъпъри (developers) на индустриални активи в Румъния и Полша. Офисното и логистичното портфолио имат взаимно допълващи се функции и синергии. Бъдещите перспективи пред логистичния сектор в региона са много обещаващи и за момента акцентът в новите инвестиции на компанията е фокусиран в този сегмент. Регионалното покритие, както вече споменах, е България, Румъния и Полша, където компанията разполага с екипи и ноу-хау.
– Задържането на върха изисква иновации както на ниво технология и инженерни решения, така и на самите бизнес модели. В този смисъл какви трансформации да очакваме от Lion’s Head в близък и дългосрочен план?
– За нас е важно сградите ни да бъдат актуални от гледна точка на ESG стандартите. Ангажиментите на Lion’s Head и към нашите инвеститори ни задължават да създаваме устойчиви, енергоефективни проекти. Усилията за оптимизиране отделянето на емисии започват още на ниво проектиране. Във всеки един етап от инвестиционния проект се стараем да работим с компании, които имат много ясен ангажимент спрямо всички елементи на ESG. Отнасяме се с голяма отговорност към въздействието, което имаме върху околната среда и засегнатите общности, и се стараем да няма негативен ефект. Внимателно избираме материалите, техниката и методите, използвани при строителство. Запазването на качеството на подпочвените води, грамотното управление на отпадъците, ограничаването на шумовия фон и запрашеността – всички тези аспекти са много важни за нас. Искаме да бъдем максимално екологично и социално ангажирани. При експлоатацията на сградите също се въвеждат редица екосъобразни мерки, например системи за рециклиране на вода. Покривите позволяват инсталирането на соларни панели. Съоръженията ни изискват възможно най-малко енергия за затопляне през зимата и охлаждане през лятото.
Що се отнася до трансформацията в бизнес моделите – това, което се опитваме да постигнем в България и региона, е да изградим платформа с унифицирани площи. Тоест да предлагаме един и същ стандартизиран продукт на наематели в различни локации. Например наш клиент 3PL доставчик да може да разчита, че ще има еднакъв стандарт на склад в София, Варна, Русе, Букурещ, Варшава. Това е много важно, защото така се изграждат дългосрочни взаимоотношения и има много ясни и точни очаквания.
Всъщност една от основните причини България често да не бъде избирана като локация за инвестиции е именно липсата на стабилни и разпознаваеми партньори. Липсата на институционалност на нашия пазар е голям проблем. Без нея инвестициите просто изтичат, защото няма предвидимост. Компаниите избират, водени от два основни критерия – цена и предвидимост. Забавянето не е алтернатива за тях. Вече има професионални български компании, които разбират това и развиват и управляват качествени проекти. За съжаление обаче, все още буквално на пръстите на едната ръка се броят активите, които отговарят на изискванията на големите инвеститори. По отношение на инфраструктурата партньорството между институциите и частния бизнес би могло да бъде по-добро и ефективно.
– Казахте, че индустриално-логистичните активи в България са силно ограничени. Какви са причините?
– Когато правим сделки в страни като Полша или Чехия обикновено от двете страни стоят институционални играчи в ролята на инвеститори и дивелъпъри, започнали проект с ясната идея, че в някакъв момент ще го продадат. В България обаче са нужни проактивен подход и работа със собственика на даден проект, защото често те не са замисляни и изграждани с идеята да бъдат продавани. В подобни случаи има и изкривяване в цената, тъй като хората имат емоционална връзка с имота. Това пречи за реалната оценка на продукта. Голяма част от активите на местния пазар всъщност са с такава история.
Сделките в България са спорадични, по една-две на година. Обемът сделки, които тук се случват за 12 месеца, в страни като Чехия или Полша например, независимо от големината им, се осъществяват ежемесечно и редовно се изповядват сделки за стотици милиони евро, но за България 71,4 млн. евро е рекордна сделка.
– Наскоро DP World обяви, че финализира няколко мащабни логистични парка в Румъния за 130 млн. евро. Проектите им са мощен магнит за нови производства и стимулират търговията и логистиката в региона. България обаче стремително изостава в привличането на нови инвеститори. Кои са големите грешки на държавно и бизнес ниво и къде могат да се търсят решенията за правилното ни позициониране?
– Румъния има консистентна външнополитическа ориентация. Тази стабилност изключително много подобрява имиджа на страната пред западните партньори и Румъния се облагодетелства от това. Липсата на политическа стабилност у нас ни поставя в много сериозна периферия. Като пример можем да сравним развитието на морските ни пристанища в Бургас и Варна, за разлика от които порт Констанца вече влезе в топ 10 на най-натоварените европейски пристанища с най-голям товарообмен.
Все повече компании, от години позиционирани в България, се замислят дали да продължат тук, защото трудно намират служители. Държавата ни е с намаляващо и застаряващо население, липсват кадри с ключови за производствата компетенции. Трябва да помислим откъде и как да се снабдим с работна ръка. В Полша например над 50% от служителите в товарните превози, фабриките и складове са от Украйна. В Румъния голяма част от работниците по строителните обекти са от Азия. Тук многократно сме губили изключително добри производствени компании заради липсата на кадри.
Все пак в някои икономически аспекти България демонстрира стабилност, която много други страни нямат. Имаме стабилна банкова система, данъчна политика, постигната е добра дисциплина на държавния бюджет, публичният дълг е нисък. Но все още не се възползваме от тези предпоставки. Положителният имидж на България трябва да бъде основен приоритет на държавните институции без значение от коя политическа сила са контролирани в даден момент. Това е процес, който изисква целенасочено усилие и стратегия. Комуникационната дисфункция трябва да се премахне, бизнесът и държавата да работят ръка за ръка за спечелването на стратегически проекти.
– Какви са Вашите анализи за пазара – какъв тип складови и индустриални площи се търсят най-много и на каква цена се случват сделките?
– В началото на 2024 г. обемът на пазара на индустриални площи в София премина границата от 2 млн. кв.м. Процентът на незаетите площи в столицата е 2,3%, което означава, че само около 50 000 кв.м са свободни. Това е добра индикация за здравословния статус на сегмента. В останалата част от страната скромното предлагане на свободни площи и ограниченият избор на проекти и локации, в комбинация с ръста на цените на новото строителство, бяха основни фактори за ръста на наемите. През юни 2024 г. средната цена на кв.м модерен склад в София достигна 5,4 евро без ДДС, а в градове като Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора средният наем премина психологическата граница от 4 евро на кв.м. модерна складова площ. Очакваните нива на наемите в границите на Околовръстното шосе в София са вече между 5,5 до 6,5 евро за кв.м без ДДС, докато проектите, разположени в сателитните индустриални клъстери, като Равно поле, Нови хан и Елин Пелин, ще се отдават при нива между 5 и 5,5 евро за кв.м без ДДС. Прогнозата ми е за продължаване на балансирано предлагане на нови площи, пряко обвързано с търсенето, което ще ограничи риска от ценови флуктуации при наемите.
От инвестиционна гледна точка сегментът все още е доминиран от местни предприемачи с дългосрочен хоризонт на притежаване и управление на активите, което води до малък брой сделки за покупко-продажба, които са основно за сгради за собствено ползване. Няколкото по-съществени сделки с придобиване на активи с приход от наеми са сключени при доходност около 7%.
Другата чувствителна тема за инвестициите в недвижими имоти е цената на строителството – не може да се говори за връщане на цените на нива преди 3–4 години, очакванията са за стабилизиране и предвидимост.
– Каква е картината на наемите тук в сравнение с други страни от региона?
– В контекста на ЦИЕ нивата на наемите в България са по-високи от Сърбия, която е извън ЕС, и Румъния, където обемът и предлагането са значително по-високи, но по-ниски спрямо Полша, Чехия, Унгария, Словакия, Хърватия и Словения.
Инвестиционните пазари за бизнес имоти в Румъния, Полша и Чехия са значително по-конкурентни, имат по-сериозна динамика, ликвидност и по-голям обем спрямо нашия. Унгария и Сърбия са дестинации с особен привкус и са интересни за по-ограничен спектър от инвеститори. България е в един ешелон със Словакия и Хърватия, където ограниченият вътрешен пазар и обем са труднопреодолима бариера.
